Acheter les murs de son cabinet : en direct, SCI à l'IR ou à l'IS ?

Acheter les murs du cabinet en direct

Le praticien qui achète ses locaux en son nom a un choix fiscal à faire. Un immeuble, même affecté exclusivement à l'activité, n'est pas obligatoirement un bien professionnel : il peut être inscrit sur option au registre des immobilisations tenu en déclaration contrôlée.

Immeuble inscrit au registre

Les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les frais d'acquisition et l'amortissement du bâti viennent en déduction du bénéfice. En contrepartie, la plus-value réalisée à la revente relève du régime des plus-values professionnelles.

Immeuble conservé dans le patrimoine privé

Intérêts, taxe foncière, frais et amortissement ne sont pas déductibles des BNC ; seules les charges locatives le sont. Le praticien peut en revanche se verser un loyer, à condition qu'il soit réellement payé et déclaré en revenus fonciers. La plus-value suit alors le régime des particuliers.

L'achat en direct reste simple, mais il mêle patrimoine privé et activité. Il complique aussi une association future ou la transmission du cabinet sans les murs.

SCI à l'IR : la transparence fiscale

Avec une société civile immobilière à l'impôt sur le revenu, la SCI achète les murs et les loue au praticien ou à sa société d'exercice. Le praticien déduit le loyer de ses BNC, comme tout loyer professionnel. Le BOFiP ne traite pas spécifiquement le cas d'une SCI dont il est associé, mais il n'admet un loyer versé à soi-même que s'il n'est pas excessif et reste proportionné aux nécessités de l'exploitation : un loyer manifestement excessif peut être remis en cause.

Côté SCI, le résultat n'est pas imposé au niveau de la société : chaque associé déclare sa quote-part en revenus fonciers. Les intérêts de l'emprunt de la SCI sont déductibles de ces revenus, au prorata des droits de chacun, mais pas le remboursement du capital, et l'immeuble ne s'amortit pas. Le revenu foncier s'ajoute aux autres revenus du foyer et supporte le barème de l'impôt et les prélèvements sociaux.

À la revente

Lorsque les revenus de la SCI sont fonciers, la plus-value relève en principe du régime des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, avec des abattements qui conduisent à une exonération d'impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Le régime professionnel s'applique en revanche à la quote-part d'un associé soumis à l'IS ou imposé selon un régime réel BIC ou BA, et à l'ensemble de la plus-value si la société a un objet professionnel. Pour les bases du fonctionnement d'une SCI, voyez notre article sur l'achat immobilier en SCI.

SCI à l'IS : amortissement et taux réduit

En optant pour l'impôt sur les sociétés, la SCI devient une société imposée à son propre niveau. Deux mécanismes changent l'équation :

• l'amortissement : le bâti, hors terrain, s'amortit chaque année, ce qui réduit le résultat imposable ;
• le taux d'IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %. Le taux réduit suppose un chiffre d'affaires de 10 M€ au plus, un capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques.

Le revers apparaît à la sortie. La plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, c'est-à-dire le prix d'achat diminué des amortissements pratiqués, sans aucun abattement pour durée de détention. L'argent qui reste dans la SCI n'est pas non plus à la disposition des associés : il faut distribuer des dividendes, eux-mêmes imposés.

Une option à prendre en connaissance de cause

Les sources consultées divergent sur la possibilité de revenir sur l'option pour l'IS : certaines évoquent une renonciation possible pendant les premiers exercices, d'autres la présentent comme irrévocable. Considérez-la comme un choix durable et faites confirmer les conditions par votre expert-comptable avant de la formuler.

Un exemple chiffré pour comparer

Prenons un cabinet acheté 300 000 € par une SCI, entièrement financé par un prêt sur 15 ans à 3,8 %, taux retenu ici comme hypothèse de calcul. La mensualité hors assurance est de 2 189,12 €, soit environ 26 269 € par an. Le praticien verse à la SCI un loyer de 24 000 € par an, et la taxe foncière s'élève à 2 500 €. Nous supposons que le terrain représente 15 % du prix et que le bâti s'amortit sur 30 ans : ces deux paramètres se fixent en réalité avec l'expert-comptable.

L'IS paraît très faible. Pourtant, la SCI doit aussi rembourser 15 131,13 € de capital la première année. Après loyer, taxe foncière, échéances et impôt, il lui manque 5 048,66 € : les associés doivent compléter, par exemple en compte courant. La même tension existe à l'IR, avec en plus l'impôt sur le revenu foncier payé par les associés.

Et à la revente ?

Si la SCI à l'IS revend 300 000 € au bout de 15 ans, sa valeur nette comptable n'est plus que de 172 500 € : la plus-value imposable atteint 127 500 €. Sans autre résultat cette année-là, l'IS correspondant serait de 27 625 €, avant l'imposition des dividendes si les associés récupèrent les fonds.

Financer les murs : usure et règles du HCSF

Le cadre du crédit dépend de l'emprunteur. Un praticien ou une société d'exercice qui emprunte pour son activité contracte un crédit professionnel, sans plafond d'usure hors découvert. Une SCI qui se borne à détenir et louer un immeuble est en revanche, selon la réalité de son activité appréciée au cas par cas, une personne morale sans activité professionnelle : ses prêts restent soumis à l'usure. Au 4^e trimestre 2026, les seuils pour ces emprunteurs sont de 5,96 % pour un prêt à taux fixe de plus de 2 ans et de moins de 10 ans, 5,93 % de 10 à moins de 20 ans, 5,83 % à partir de 20 ans et 6,17 % à taux variable.

Reste la question des normes du Haut Conseil de stabilité financière (taux d'effort de 35 %, durée de 25 ans). Les textes visent les crédits immobiliers des ménages, sans traiter des SCI ni des locaux professionnels. Aucune source officielle ne confirme qu'un achat de murs professionnels par une SCI en est exclu : en pratique, chaque banque applique sa propre lecture. Si vous empruntez aussi à titre personnel, notamment pour votre résidence principale, prévoyez que l'ensemble de vos échéances soit examiné.

Quelle structure choisir pour les murs de votre cabinet ?

• Achat direct : simple et peu coûteux à mettre en place, adapté à un praticien seul, qui garde la maîtrise du bien et réfléchit à l'inscription au registre avec son expert-comptable.
• SCI à l'IR : adaptée à une détention longue et familiale, quand la revente après de nombreuses années peut profiter des abattements pour durée de détention.
• SCI à l'IS : intéressante pour un praticien fortement imposé qui laisse les loyers dans la société pour rembourser l'emprunt, à condition d'accepter une plus-value plus lourde à la revente.

Le choix dépend aussi de votre structure d'exercice : si vous envisagez de passer en SEL, c'est la société qui deviendra locataire. Pour équiper ces locaux, notre comparatif leasing ou crédit pour le matériel complète la réflexion. Et pour mesurer ce que votre dossier permet d'emprunter, demandez une étude de faisabilité.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos guides du financement libéral sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488